Покупатели из других регионов занимают 45% на рынке жилья Северной столицы и до 25% на рынке сервисных апартаментов. В петербургскую недвижимость инвестируют жители Карелии, Мурманской области и более удаленных регионов России. В чем преимущества города как инвестиционной локации и какую недвижимость выбрать для наиболее эффективного вложения средств — в материале РБК+ Карелия.
Для сдачи и для себя
Покупатели из регионов наращивают свои инвестиции в недвижимость Петербурга. Так, по данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», доля региональных сделок на рынке жилой недвижимости достигла 45% по итогам первых восьми месяцев года — и это значительно выше, чем в 2019 году.
На рынке сервисных апартаментов в отдельных проектах доля региональных покупателей доходит до 25%, отмечает партнер и генеральный директор «МТЛ-Апарт» Николай Антонов. Значительную долю в этих сделках, по его словам, занимают покупатели из регионов Северо-Запада, в частности, из Мурманской области и Карелии, а также из Тюмени и Краснодарского края. В числе покупателей много военных, хотя апартаменты и нельзя купить с помощью военной ипотеки или сертификата. Как пояснил Николай Антонов, в военных городках зачастую негде потратить зарплату, которая сейчас у военных на высоком уровне, и люди ищут возможности для вложений на будущее — некую добавку к пенсионным накоплениям. Кроме того, они рассматривают апартаменты и как вариант для будущего переезда.
Кроме того, Петербург — одна из наиболее привлекательных локаций для туристов. «В 2022 году город принял более 8 млн туристов (+33% к показателю 2021 года), в 2023 году, по предварительным данным, — около 9,4 млн. При этом рост туристического потока в Петербург в перспективе ближайших лет продолжится как благодаря тренду на семейных отдых и туры выходного дня, так и за счет увеличения количества туристов из Китая», — подчеркнул директор отдел продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов.
Как заметил Николай Антонов, изменение климата повлияло на продолжительность туристического сезона: «Второй год подряд у нас сезон начинается в мае и заканчивается в середине октября — вместо трех месяцев, которые были раньше».
Комфортный формат
При этом, по словам Антона Орлова, номерной фонд классических гостиниц в Петербурге в последние годы растет очень медленно, а апарт-отели уже полноценно конкурируют с отелями за гостей. Сезонное изменение формата размещения позволяет апарт-отелям сохранять загрузку на высоком уровне в течение всего года: в «низкий сезон» в апарт-отелях превалирует доля долгосрочных гостей, а в «высокий сезон» они вступают в прямую конкуренцию с классическими гостиницами. «Летом 2023 года загрузка качественных проектов с апартаментами (с учетом долгосрочного сегмента) превышала 85-95%», — подчеркнул Антон Орлов.
Еще одно преимущество апартаментов как инвестиционной недвижимости — комфортные условия для инвесторов. «Основным преимуществом формата перед другими типами недвижимости для частных инвестиций остается все еще комфортный порог входа в готовый продукт с отделкой и мебелью (за счет малой площади лотов), а также наличие управляющей компании, которая предлагают инвестору пассивный (иногда даже гарантированный) доход без его участия», — пояснил Антон Орлов.
Николай Антонов провел сравнение апартаментов с квартирами: «При одинаковом чеке покупки апартаменты в дальнейшем приносят гораздо больше денег в месяц и являются по сути сейчас единственным легальным способом сдачи недвижимости в аренду для краткосрочного проживания». Условная квартира-студия в Петроградском районе в среднестатистическом ремонте, по его словам, будет приносить в месяц 40 тыс. руб. Аналогичные апартаменты за счет наличия в них дополнительных сервисов — 70-75 тыс. руб.
«В настоящее время для частного инвестора реальная доходность одного юнита в функционирующих апарт-отелях Петербурга составляет около 6-7% годовых (без учета капитализации недвижимости). А в проектах с небольшим номерным фондом, с исключительными локальными и видовыми характеристиками доходность может превышать 10% благодаря круглогодичному краткосрочному формату работы», — привел данные Антон Орлов.
Внимание к концепции
В то же время, выбирая апартаменты для инвестирования, необходимо внимательно оценить характеристики каждого комплекса. В ходе «апартаментного бума» прошлых лет на рынок вышли проекты разного качества, и доходность от проекта к проекту может разительно отличаться.
Преимущество следует отдавать проекту с продуманной концепцией и четким пониманием, кто потенциальные клиенты данного апарт-отеля. Плюсом также будет оригинальность концепции, позволяющей проекту отстроиться от конкурентов.
Пример подобной концепции — бутик-отель Serebro by Avenue-apart на Серебристом бульваре (Приморский район). Девелопер проекта, петербургская ATL Group, планирует завершить строительство в декабре 2024 года, вложения в проект составят 500 млн руб.
Локация находится на удалении от центральных туристических потоков, однако отель уже получает заявки на заселение. «Уже есть запросы на заселение порядка 20 человек. Это топ-менеджеры сырьевых корпораций, что обусловлено локацией», — рассказал инвестор проекта Дмитрий Бельский. Действительно, доехать от объекта до «Лахта центра» можно за 20-25 минут.
В числе других потенциальных посетителей отеля Дмитрий Бельский назвал путешественников, чувствительных к необычному дизайну — концепция отеля совмещает любимый в Петербурге ар-деко и скандинавско-японское стремление к минимализму. Еще один сегмент, по словам инвестора, это москвичи, которые через Петербург едут в Карелию — для них важнее не близость к центру, а легкий выезд на трассы, ведущие на север. «Это может быть и событийная история для жителей Петербурга — романтический уик-энд в необычной обстановке», — добавил Дмитрий Бельский.
Комплекс Serebro by Avenue-apart рассчитан на 90 апартаментов площадью от 23 до 72 кв.м. Общая площадь номерного фонда составит порядка 5,5 тыс. кв. м. Большая часть номеров планируется двухуровневыми — благодаря высоте потолков 4,6 м спальная зона будет находиться над санузлом. Объект планируют сертифицировать на 4 звезды.
Кроме того, в здании разместится жилая часть на 25 квартир, а также коворкинг или бизнес-пространство для постояльцев, кафе или ресторан, салон красоты и другая инфраструктура. Суммарно коммерческая недвижимость займет около 1 тыс. кв. м. Управлять апарт-отелем после сдачи комплекса в эксплуатацию будет «МТЛ-Апарт».
«Более того, на старте продаж мы решили дать преимущество первым инвесторам нашего проекта и предложили рынку уникальное сочетание цена-качество. Только в декабре можно приобрести отдельный вид апартаментов по цене 200 тыс. руб. за квадратный метр. Таких цен на такой тип жилья в Приморском районе Санкт-Петербурга просто нет. В январе мы, конечно же, поднимем цены до рыночного уровня. Это действительно хорошее предложение для регионального инвестора с таким уровнем чека, особенно учитывая комфортный уровень окупаемости — 8 лет», — добавил инвестор.
Реклама. Рекламодатель serebro-avenue.ru